龙湖,无压力

2023-08-22 11:33:20 每经网

中国房地产行业进入了新篇章。


(资料图)

2023年,房地产行业发展的底层逻辑发生深刻变化,高质量发展成为当前房地产行业的主旋律,新的机遇也随之浮现。行业回归理性,企业扩张更加有序,转型经历阵痛,改变带来希望,一股向上的力量正在孕育生长。

日前,龙湖集团发布2023年上半年财务报告。报告显示,上半年龙湖集团地产开发合同销售同比增长15%至985.2亿元,实现营收620.4亿元,股东应占溢利为80.6亿元,剔除公平值变动等影响后,股东应占核心溢利同比增长0.6%至65.9亿元,净负债率57.2%维持低位。在行业整体下行的情况下,龙湖集团能够实现核心净利润的正向增长,实属“异类”。

疾风知劲草,烈火见真金。楼市大浪淘沙,也是如此。在优胜劣汰的大洗牌中,迈入而立之年的龙湖,凭借长期发展形成的强大韧性,铸就穿越周期的铠甲。

15%增长下的提质增效

站在房地产行业转型的十字路口,规模早已不是考量房企的标准,经营质量才是重中之重。

尽管今年上半年行业整体仍未能好转,但龙湖依然凭借多年的沉淀,顺利抵御行业波动,走上稳健经营之路。

半年报显示,今年上半年龙湖实现全口径销售金额985亿元,同比增长15%,回款率超过100%,维持行业高位,全盘去化率超90%。分区域看,长三角、西部、环渤海、华南及华中区域销售金额在全集团占比分别为29.5%、26.4%、22.7%、12.3%及9.1%。其中,95%的销售额来自一二线高能级城市。

据管理层介绍,在今年上半年,龙湖新项目首开去化率达70%。而为匹配刚性和改善性住房需求,龙湖还进行了产品力的升级焕新,打造了云河颂、御湖镜、青云阙和砚熙台四个高端产品品牌,并于上半年首开17个新项目,如成都滨江云河颂全盘去化率近100%;上海御湖镜首开去化率超过90%;天津青云阙首开签约达到9个亿,当期排名当地市场榜首。

当然,这离不开龙湖坚持精准投资,积极布局高能级城市,把握战略主动性。截至报告期末,龙湖的总土储有5489万方,对应货值7038亿,87%的货值位于市场最为平稳的一二线核心城市。仅今年上半年,龙湖就已分别在上海、杭州、西安、成都、深圳等14个重点城市,获取了20幅新地,权益地价180亿元。

持续聚焦,是龙湖在行业剧变下依然可以相对从容应对的重要原因之一。管理层也表示,未来龙湖的投资还将进一步聚焦,密切关注政策变化,重点围绕20个主力城市和14个机会城市来布局,做好发展与安全的平衡。

“1+2+2”航道下的新估值想象

“战略不仅在于知道做什么,更重要的是,要知道停下什么。”知名企业战略专家乔·图斯曾如此定义成功企业的守成之道。

近年来,房地产市场的风云变幻,正是前瞻性的战略定力,让这家已到而立之年的房企筑起了深深的“护城河”。

过去多年,龙湖多次主动改革,从独立地产航道到多航道并行,再到2023年航道重构,确立一个开发航道、两个运营航道、两个服务航道的“1+2+2”三大业务板块。

根据龙湖2023年半年报显示,今年上半年,龙湖集团实现营收620.4亿元,其中由运营及服务业务组成的经营性收入实现122亿元,同比增长10.4%,占总收入的比重接近两成,利润占比更是超过了一半。

“在这个高质量发展模式下,龙湖会更加看重运营及服务航道的利润占比。”在业绩会上,龙湖集团董事长兼CEO陈序平表示,“希望全年运营及服务的利润占比也能够保持一个比较高的数字,这样全集团的毛利、净利,以及ROE都能够保持比较好的水平。”

而这也直接带动龙湖集团整体利润率的回升。2023年上半年,龙湖整体毛利率提升至22.4%,核心权益后利润率提升3.7个百分点至10.6%;同时,核心权益后净利同比稳中有增,创下65.9亿元的历史新高。

具体来看,上半年运营业务板块实现租金收入63.3亿元,同比增长8%。其中,龙湖商业已累计开业商场81座,整体出租率95.4%,同店销售额和客流同比去年均实现超20%的增幅,租金收入同比增长8%至50.1亿元;龙湖冠寓开业11.9万间,开业6个月及以上的房源出租率为95.9%,租金收入同比增长4%至12.3亿元,5年复合增长51%,盈利能力行业领先。

服务业务及其他上半年实现收入58.4亿元,同比增长13.0%,毛利率为31.9%,较上年同期提升8.3个百分点。其中,龙湖智创生活在管面积达到了3.5亿平方,在商企空间与城市服务领域不断拓展服务半径;刚亮相一年的龙湖龙智造已累计获取建管项目50余个,总建筑面积超900万平方米,超90%项目分布在核心的一、二线城市,成长为了代建行业有力的竞争者。

如今来看,龙湖的运营业务、服务业务已摆在了与地产开发并行的关键位置,而这也成为龙湖厚积薄发的底气,也为踏上更远的征途积蓄能量。

陈序平指出,未来龙湖不再以负债规模的增加,驱动资产规模的增长以及销售的增长,而是要降负债并提升资产质量,靠各个航道现金流回正驱动公司的增长,“分子减少,分母变强”实现公司高质量发展。

保持企业发展的安全度

在行业深度洗牌期,销售额不再是投资者衡量企业发展成绩的标准。负债与现金流,才是企业持续发展的安全垫与造血库。

早在三年前,龙湖就提出降负债的管理策略,持续压降有息负债规模,保持企业发展的“安全度”。如今看来,这无疑是正确的。

报告期内,龙湖集团的综合借贷规模为2070.9亿元,规模稳中有降;在手现金为724.3亿元,保持高位;“三道红线”指标继续稳居绿档,其中剔除预收款后的资产负债率为61.9%,同比下降6个百分点,为近五年来最低;外币债务占比进一步下降至21.6%,其中97%的外债已做掉期对冲,全面规避汇率波动风险;整体借贷成本保持在4.26%的行业低位,平均账期进一步拉长至7.19年……一系列财务指标均保持行业较优水平。

这与龙湖时刻保持低杠杆、安全现金流的内部铁律紧密相关。“永远坚持底线思考。充分考虑市场波动和风险对冲,量入为出。”管理层透露,保持优秀的债务结构是集团内部的高度共识,每半个月就有一次的压力测试,对到期债务提前铺排,来应对可能的一些波动或风险。

如,仅在今年7-8月,龙湖就已累计偿还共计83.7亿元公司债,至此,2023年内境内到期公司债已基本还清,仅余11月到期的1.19亿元。此外,将于2024年1月到期的153亿港币银团贷款,龙湖也已提前偿还72亿港币,并计划在年内全部提前偿还剩余部分。

赵轶在业绩会上透露:“公司今年的债务压力已经完全过去,从2027年开始才有到期美元债”。这也就意味着,在2027年以前,龙湖已无美元债压力,在债务上掌握更多的战略主动。

在财务上的自律,让龙湖获得更高的信用评级。截至目前,惠誉、穆迪、标普分别对龙湖保持BBB稳定、Baa2稳定、BBB-稳定的全投资级评级,这在当下的行业里并不多见,龙湖也凭借高信用评级,可以借到更便宜的钱,形成了正向循环。

龙湖及时作出了正确的战略判断和经营调整,守住了安全经营的底线,顺利拿到行业下半场的入场券。

(本文不构成任何投资建议,信息披露内容以公司公告为准。投资者据此操作,风险自担。)

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